理财指南

房地产信托 想说爱你不容易

     

      今年以来,恒大地产、绿地、万科等大型房地产企业通过发行信托产品进行融资的情况越来越多。成立的信托项目数量、规模与往年相比均有大幅增加。据不完全统计,三家房企合计信托融资已经超过73亿元,其中恒大地产以47.7亿元的成立规模排在榜首。

另一方面,近日有消息称,杭州三华园房地产公司旗下的馨华园·南湖天下项目,今年春节以来就暂缓开工,而在6月底它将要偿还新华信托约6亿元的信托贷款。

房地产信托风险不可不察。

房地产信托收益率上升

据普益财富提供的数据,今年5月共有60家信托公司发行391款集合信托产品,发行数量环比下降104款,降幅21.10%。其中,中融信托发行了42款,列第一。共募集资金448.52亿元(不包括未公布募集规模的产品),环比下降44.88%。

房地产领域1至2(不含)年期产品平均最高预期收益率环比上升0.32个百分点至9.78%,2至3(不含)年期产品平均最高预期收益率环比上升0.55个百分点至10.34%;基础设施领域1至2(不含)年期产品平均最高预期收益率环比下降0.12个百分点至9.53%,2至3(不含)年期产品平均最高预期收益率环比上升0.23个百分点至10.06%,3年以上期产品平均最高预期收益率环比持平为10.50%。普益财富指出,房地产领域产品平均收益率上升,高于其他两个主要领域,改变了上月此领域收益率对其他领域倒挂的现象。

华宝证券数据显示,2013年,信托产品中规模占比最大的是房地产和基础产业信托,分别占总规模35%和20%,规模分别达到3857.58亿元和2145.99亿元。平均年收益率最高的为房地产信托,为9.55%。其次为基础产业信托,收益率为9.27%,工商企业类信托则为8.72%,金融类信托为7.71%。

而房地产信托收益率走高,也反映其所面临风险也在提高。

对于房地产企业越来越倚重信托融资,用益信托工作室分析认为,房企一方面面临资金之困,另一方面,融资环境越来越艰难。面对当前的市场环境,金融机构对于来自房地产业的融资需求更加谨慎,实力雄厚的大型房企也很难在银行融资,为了实现资金快速周转,不得不借助信托渠道。从今年来看,在监管趋严与信托公司有意控制房地产信托规模的情况下,房企融资难度可能会进一步加剧。

申银万国分析师建议,最好选择长短期结合的方式进行投资。其次在选择相关项目时考察其是否属于重点行业,规避高风险行业,例如矿产、光伏等。最后,由于信托投资的资金门槛较高,投资者一定要避免把过多的资金投在一个项目上。信托投资项目的负债率不能超过50%。在目前信用风险积累的情况下,一定要注意所投资项目有没有联保、互保等或有负债。

对于房地产信托,中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成认为,沉淀在房地产市场中的信托资金与银行贷款相比,其实不多。再加上信托公司在房地产市场上已摸爬滚打多年,再加上去年、前年楼市价格的普遍上涨,房地产信托没有理由要出风险。但须警惕新成立的信托公司盲目跟风成立的房地产信托项目。

规避房地产业链上信托产品

房地产信托到期不能兑付的情况已时有发生。

华澳国际信托有限公司起诉广东省惠州市众望集团有限公司、威海光耀房地产开发有限公司、深圳市光耀地产集团有限公司以及自然人郭耀名的案子已经出现在上海法院网的公告上。该诉讼将于6月16日开庭。据了解,这起金融借款合同纠纷案由华澳信托一款单一信托项目引起。但最新结果显示,该诉讼可能还是以庭外和解的方式收场。

“涉及信托的案子一开庭,我们必须公开许多不愿意公开的项目合同情况。而且,有时候诉讼结果明显是对信托公司有利的,也会被解读为公司负面新闻,所以我们尽量不通过诉讼解决问题。”上海市某信托公司高层告诉中国证券报记者。

即便是房地产信托项目发生不能到期兑付的情况,信托公司也大多通过资本金垫付、发行新的信托项目“借新还旧”,或者将问题项目转卖他人来解决。

“这当中的问题很多,而且明显有违《信托法》。但在‘刚性兑付’逼迫下,大家都这么做。”某信托公司的信托经理介绍。令人担心的是如果项目金额过大,信托公司的资本金就无法垫付。

渤海证券研究报告指出,从1-4月信托产品成立规模同比仍呈下降态势的情况来看,监管层压缩非标业务的态度仍然坚决,政策效果正逐步显现。从宏观经济数据来看,经济增长依然疲软,特别是在房地产行业景气度回落的情况下,投资者对房地产及其上游能源、原材料行业的投资需求急剧衰减,叠加房地产类信托兑付高峰来临,房地产产业链上相关信托产品的信用风险正在积聚。同时,央行最新有关打破刚性兑付的表态,也预示着未来该类信托产品风险事件将进入高发期。

渤海证券建议,目前投资者应主动规避房地产产业链上相关信托产品,把配置方向调整为国家政策支持的战略性新型产业相关产品以及财政实力强、负债率较低的二线城市以上城投平台的基建类产品。

华宝证券认为,2014年信托业在突破10万亿元规模后并不会迎来拐点。2014年信托产品将迎来集中兑付期,据不完全统计,2014年全年将有2467只集合信托产品到期,到期规模达4555亿元。其中房地产信托到期数量为452只,到期规模为1316亿元,平台类信托到期数量为683只,到期规模为1482亿元。同时煤矿类信托到期规模达150亿元。投资者须密切关注煤矿类信托风险,慎买三四线城市地产信托。2014年地方政府到期债务达2.38亿元,地方政府“借新还旧”压力大,平台类信托将持续发酵,投资者需警惕地方政府债务风险。